Ст 558 гк рф с комментариями

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ) Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 настоящего Кодекса, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ) — см. пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ.- Примечание изготовителя базы данных.____________________________________________________________________

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что государственной регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения. Положения п. 2 комментируемой статьи, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности, поскольку могут продаваться только доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, но не их части.

Другой комментарий к статье 558 ГК РФ

1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Согласно ст. 9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.

Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда РСФСР" (Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11. С. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

Читайте также:  Какие браки запрещены в россии

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).

2. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"; переход права собственности на кооперативные квартиры осуществлялся ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР. N 44. Ст. 1434), а в настоящее время — согласно п. 4 ст. 218 ГК.

3. В порядке, предусмотренном комментируемой статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" (СЗ. 1994. N 7. Ст. 694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утвержденной Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п. 4 Указа от 10 июня 1994 г).

С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям комментируемой статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.

Положения п. п. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" // СЗ. 1995. N 42. Ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).

Читайте также:  Финляндия из санкт петербурга нужна ли виза

4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК:

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. ст. 672 и 685 ГК).

5. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст. 551 и коммент. к ней). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 и коммент. к ней). В г. Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (Постановление Правительства г. Москвы от 16 февраля 1993 г. N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом г. Москвы" в ред. Постановления Правительства г. Москвы от 28 ноября 1995 г. N 964).

6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 558 ГК РФ

1. В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением, помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.

Указание на этих лиц в договоре продажи жилых помещений является обязательным, так как они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством.

Читайте также:  Максимальная выплата больничного по беременности

До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно Приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

— отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;

— блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

— квартира в многоквартирном доме.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

— Приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр.

3. Судебная практика:

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 17АП-1719/2012-ГК;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 18АП-10558/2014;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 18АП-10081/2014;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-3129/13 по делу N А76-22653/2012;

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.09.2014 N Ф01-3499/14 по делу N А79-9803/2013;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 19АП-4346/14;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 04.09.2014 по делу N 33-2654/2014;

— Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.07.2013 по делу N 33-8207/2013;

— Определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N 33-5043/2013;

— Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 N 08АП-5814/12;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 N 01АП-1985/08;

— Определение Московского городского суда от 10.09.2013 N 11-25822/13.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

Комментарии к ГК РФ

Комментарий к главе 1 ГК РФ

Комментарий к главе 2 ГК РФ

Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав

Комментарий к главе 3 ГК РФ

Граждане (физические лица)

Комментарий к главе 4 ГК РФ

Комментарий к главе 5 ГК РФ

Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством

[Всего голосов: 0    Средний: 0/5]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *