Совместное строительство жилого дома

Содержание:

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше. Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек». В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Совместное строительство жилого дома

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Совместное строительство жилого дома

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

  1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
  2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
  3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Совместное строительство жилого дома

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.

Совместное строительство жилого дома

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Читайте также:  Что делать если преподаватель не ставит зачет

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Совместное строительство жилого дома

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Совместное строительство жилого дома

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Совместное строительство жилого дома

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Важно! С 1 июня 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными эскроу счетами в банках. С этой даты застройщики уже не смогут использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходит через эскроу счет в банке партнере и строго контролироваться. Застройщик не имеет права расходовать эти деньги до момента ввода дома в эксплуатацию, а также не сможет использовать средства из одного проекта на финансирование другого.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Читайте также:  Общедомовой прибор учета тепла в многоквартирном доме

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Важно! Права дольщика в долевом строительстве поможет защитить наш юрист. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте перед окончательным выбором застройщика, чтобы проверить его надежность.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Строить дома в складчину – не такая и плохая идея, особенно, если жить в них рассчитывают родственники друзья или близкие знакомые. Сама суть загородного жизни состоит в распоряжении приватной территорией, приобретении отдельного жилища и возможности создать в нем все по своему вкусу, включая архитектуру. Несмотря на кажущееся противоречие, совместное проживание нескольких семей в общем доме ничуть не умаляет ни одну из вышеназванных привилегий. Однако есть одно условие – каждая семья должна иметь отдельный вход. Таким образом, общими остаются только смежные стены, хозпостройки и коммуникации.

Подобный вариант совмещенного жилья правильно называть сблокированным домом. Другими словами – это несколько домов, составленных вместе, таким образом, чтобы каждая семья имела отдельный выход, и свою часть территории. Жилье в сблокированных домах сегодня приобретают не только родственники. Даже для совершенно чужих людей сблокированные дома являются весьма выгодным капиталовложением, особенно, если этот капитал не слишком велик.

Опыт Запада

Совместное строительство жилого домаВ Европе и США сблокированные дома получили широкое распространение. Именно оттуда пришло слово «таунхаус». На «эмерикен инглиш» слово «таунхаус» означает несколько домов, объединенных общими стенами. В Англии «таунхаус» издавна был городской штаб-квартирой буржуазии, и зачастую в целях экономии городской земли, дома строились вплотную друг к другу.

Главной причиной появления сблокированных домов – экономия средств застройщиков. Дом с такой же площадью, но отдельный обойдется процентов на тридцать дороже. И дело здесь не только в смежных стенах, но и в экономии недешевой земли и средств, идущих на оплату всевозможных разрешений и актов, необходимых для подключения к различным коммуникациям, начиная от воды, и заканчивая канализацией.

В отличие от квартир, в их традиционном понимании, каждый из сблокированных домов имеет свой собственный дворик и территорию, где можно разбить уютный сад, и даже расположить небольшой прудик. Без этих неизменных атрибутов частного дома не получится создать полноценного ощущения от приватности. Поскольку на Западе автомобиль, как известно, не является роскошью, и многие семьи имеют несколько машин, совместное строительство гаражей также позволяет сэкономить приличную сумму денег.

На Западе в таунхаусах чаще всего селятся люди, чьи доходы не настолько высоки, чтобы позволить себе отдельный дом, однако желающие иметь многие его преимущества. Рассвет популярности сблокированных домов в Европе и Америке приходится на момент экономического роста и появления банковских предложений по кредитам для широких слоев населения.

На постсоветском пространстве появление сблокированных домов также было инициировано доступностью банковских кредитов, и многие люди с небольшими доходами увидели в них простое и недорогое решение свих жилищных вопросов.

Какие ограничения имеет проживание в сблокированном доме?

Сблокированные дома юридически приравниваются к многоквартирным домам, и проживание в них регулируется правилами, установленными для последних. Мы не будем перечислять всю законодательную базу, относительно правил общежития в многоквартирном доме, но напомним лишь основные ее моменты.

  • жильцам многоквартирных домов запрещается шуметь с 22:00 до 8:00. В понятие шума входят крик, громкие разговоры, работа аудиовоспроизводящей аппаратуры, если звук слышен за стенкой соседям, так и звук музыкальных инструментов.
  • в многоквартирных домах запрещается производить шумные ремонтные работы в выходные и праздничные дни, а в будничные дни разрешено вести их с 8:00 до 21:00.
  • жильцы должны разделять между собой затраты на содержание неделимого имущества пропорционально суммарной площади всех помещений, находящихся в их частной собственности. Издержки на содержание собственно общего имущества разделяются пропорционально площади вспомогательных помещений, имеющихся в распоряжении жильцов.

Ну, и конечно, этот список продолжают другие правила общежития, однако справедливости ради стоит отметить, что в сблокированных домах, многие из них могут быть нарушены жильцами при общей договоренности – в этом их преимущество.

Строительство сблокированного дома

Сблокированный дом является не совокупностью отдельных квартир, а самостоятельным объектом жилой недвижимости.Совместное строительство жилого дома Поэтому будущие жильцы этого дома должны подразумевать под объектом строительства и права не квартиры, а именно жилой дом. Самостоятельное строительство означает не строительство своими силами, а выступление физических лиц в роли инвесторов будущей стройки. Они же станут хозяевами этого дома. Заказчиком же строительства может выступать только строительная организация, которая будет вести строительство на средства частных инвесторов. Общее имущество сблокированного дома равно, как и оплаченные квартиры, автоматически передается по акту приема-передачи инвесторам в их собственность.

Физические лица, решившие принимать участие в инвестировании строительства сблокированного дома, заключают между собой договор о совместной деятельности. В этом договоре желательно отразить физическое наполнение доли каждого инвестора, состоящее из:

  • перечня жилых и вспомогательных помещений, отходящих каждому дольщику;
  • перечня вспомогательных помещений, находящихся в общей собственности;
  • перечня неделимого имущества, находящегося в общей собственности.

При отчуждении доли, физическое наполнение обязательно указывается в договоре купли-продажи.

Договор о совместной деятельности закрепляет права и обязанности лиц, решивших строить дом совместными усилиями.

  1. Целью договора является строительство жилого дома.
  2. Регистрация вкладов застройщиков зависит от отношений, в которых состоят застройщики. При родственно-доверительных отношениях достаточно указать в договоре суммы, вложенные каждым застройщиком, а также общую сумму, соответствующую сумме затрат на строительство. Если договор составляется между чужими людьми, то в нем должны детализировано отражаться все долевые формы вклада каждого застройщика (материальные, финансовые, трудовые), сроки и порядок их внесения, порядок подтверждения внесения вкладов банковскими документами и актами приема-передачи.
  3. Порядок ведения общей деятельности. Данный раздел назначает ответственных за правовое оформление и строительство дома, а также лиц, отвечающих за учет операций по ведению совместных дел.
  4. Ответственность сторон описывает решение ситуаций, возникающих при невыполнении сторонами условий договора. В данном пункте обозначаются суммы штрафов и пени за просрочку.
  5. Срок действия договора распространяются на весь период строительства до его полного завершения. Поскольку в ходе постройки дома могут возникнуть непредвиденные задержки, сроки действия договора могут быть продлены, что также должно быть обозначено в данном пункте.

Формальная процедура финансирования строительства через фонды весьма сложна и затратна. Для того чтобы ее упростить строительные организации при строительстве сблокированных домов идут обходными путями. Они используют контролируемых подставных лиц или одно лицо, на которое оформляют землю и договор с подрядчиками. По окончанию строительства компания продает дом реальным собственникам.

Земельный участок под застройку

Совместное строительство жилого домаКак известно никакое строительство не начнется, пока не будет оформлено право на земельный участок. В случае со сблокированным домом право на землю будет зависеть от способа приобретения этого дома. Если предполагается самостоятельное строительство, то земля должна быть оформлена как долевая или общая совместная собственность, потому, как сам дом будет являться долевой собственностью. Это означает, что каждому застройщику будет принадлежать не часть дома, а весь дом. Такая форма собственности возникает по причине необходимости соответствия форме собственности на дом. Другими словами застройщики, владеющие смежными участками, не могут строить дом, находящийся в долевой совместной собственности, поскольку получится, что каждый из них будет вести строительство принадлежащего ему дома, на частично принадлежащей ему земле. Это очень важный момент и ему необходимо уделить должное внимание, чтобы режим оформления земле соответствовал режиму оформления дома. Практика показывает, что долевая собственность наиболее предпочтительна и в последствии облегчает порядок использования земельного участка.

Читайте также:  Сроки получения материнского капитала после рождения ребенка

Если земельный участок куплен на имя одного из инвесторов (застройщиков), то ему необходимо как-то передать остальным участникам совместного строительства их доли. Порядок отчуждение происходит в зависимости от обстоятельств. Например, если земля оформлена на взрослого сына, а доли нужно передать родителям, то целесообразно воспользоваться договором дарения. Это обосновано и с юридической, и с этической точки зрения. Если дольщиком является посторонний человек, то при отчуждении оформляется договор купли-продажи.

Сблокированный дом построен

После сдачи дома долевые собственники самостоятельно должны определить порядок его использования. Каждый дольщик получает часть помещений, отвечающих его доле, причем распределению подлежат только жилые помещения, а кухни, коридоры и кладовые остаются в общем пользовании. Исключением может стать вариант, когда кухонь в доме предусмотрено столько, сколько и застройщиков, что в принципе не редкость.

Как в будущем не остаться ни с чем?

Ни для кого не секрет, что многие дома, дачи, коттеджи строятся в складчину с родственниками: братьями, сестрами, племянниками и родителями. Такой дом возвести совместно гораздо проще, а главное — менее накладно. Как правило, не пользуясь услугами строительных фирм и самостоятельно выполняя все необходимые работы, можно сэкономить до 50 % средств. Но жизнь, как известно, течет своим чередом, и спустя какое-то время счастливые новоселы могут превратиться в непримиримых врагов на почве раздела некогда дружно построенного дома. О том, что нужно знать при совместном строительстве, чтобы избежать проблем при предъявлении на него прав в будущем, рассказывает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова» ).

Простой договор непростых товарищей
Прежде всего, во избежание конфликтов, необходимо заключить договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), который порождает режим общей долевой собственности между родственниками, объединяющими средства и усилия для совместной цели — строительства жилого дома. Итак, товарищи вносят вклады, которые предполагаются равными, если иное не будет определено в договоре. Вкладом каждого из участников строительства могут быть не только деньги, но и любое другое имущество: например, земельный участок одного из товарищей, на котором будет возведено будущее строение, либо строительные материалы, оставшиеся от разбора жилого дома, принадлежащего другому родственнику, и даже профессиональные навыки в строительстве или деловые связи кого-то из родных. Каждый товарищ должен внести вклад в общее дело.

Что прописать в договоре
«При заключении договора необходимо детально описать вклады каждого участника и формы внесенных долей, также должны быть указаны сроки и порядок внесения, так как определение долей в общей собственности основано именно на оценке вкладов, рассказывает адвокат Олег Сухов. — Кроме того, не стоит забывать о пункте, регламентирующем ведение совместной деятельности и учет совместных операций. Однако общецелевой характер отношений в товариществе родственников вовсе не означает, что они не отвечают друг перед другом за надлежащее исполнение обязательств. Если один участник обязался в качестве вклада передать имущество в пользование, а дугой участвует в договоре, выполняя работы, то первый отвечает за своевременность передачи и соответствие передаваемого имущества оговоренным условиям, а ко второму можно предъявить требования о качестве и сроках выполнения строительства. Таким образом, если убытки причинены одним из участников стройки, то они должны им же и возмещаться, а не распределяться между всеми сторонами. Так, по одному из дел Мосгорсуд, отменяя решение суда первой инстанции о распределении суммы удорожания строительства между всеми участниками, указал, что, поскольку удорожание строительства вызвано действиями только одного из участников, просрочившего передачу строительных материалов, именно он должен возмещать причиненные этим убытки всем остальным», — замечает адвокат Олег Сухов.

Привлечение посторонних в строительство
Если товарищи-участники намерены пригласить третьих лиц, например, строителей, и заключить договор подряда на возведение дома, то заказчиками должны стать все, так как по завершении большой стройки дом будет разделен на заранее определенные доли. Подписать сам договор строительного подряда и следить за его исполнением могут как все товарищи, так и один из участников, в данном случае полномочия данного товарища совершать сделки от имени всех остальных удостоверяются доверенностью.

Если строительство прекращается
Часто случается так, что некогда сплоченная команда родственников решает прекратить строительство на полпути и вовсе не достраивать дом. Что делать в таком случае? Какие последствия для товарищей влечет расторжение договора?

«Если решение о досрочном расторжении договора принимается в отношении всех товарищей, то каждый приобретает право на долю в незавершенном строительством объекте, судьба которого должна определяться по правилам статьи 252 ГК РФ. Вот яркий пример из судебной практики: братья заключили договор о совместной деятельности по строительству жилого дома, и каждый внес обусловленный договором вклад, однако по прошествии времени дом решили не достраивать и договор расторгли в судебном порядке. После этого один их них обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством доме и о выделении этой доли в натуре. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что в связи с расторжением договора истец вправе требовать только возврата денежных средств, переданных сотоварищу в период действия договора. Однако президиум Мосгорсуда, отменяя данное решение, обоснованно указал, что незавершенное строительством здание в случае прекращения договора становится объектом права общей долевой собственности товарищей. Расторжение договора не влечет прекращения права общей собственности, поэтому каждый из бывших товарищей вправе ставить вопрос об определении его доли и ее реальном выделе», — подчеркивает адвокат Олег Сухов.

Товарищ покидает стройплощадку
Другая ситуация возникает, если договор расторгается только в отношении одного из товарищей, но сохраняет силу в отношении других. Однако при определении долей в праве собственности судебная практика неоднозначна: одни суды исходят из соотношения вкладов, фактически сложившегося на момент расторжения договора, что абсолютно справедливо, другие — из соотношения, предусмотренного в договоре.

«Приведу еще один интересный случай из практики. Трое родственников объединились для строительства загородного коттеджа, где каждый должен был профинансировать третью часть стоимости строительства. Соответственно, по завершении стройки каждый получал по 1/3 доли, то есть вклады каждого в совместную деятельность были определены как равные. Двое полностью профинансировали свою долю, а третий — лишь наполовину. Суд принял решение о расторжении договора в отношении данного участника и возврате ему той суммы, которую он перечислил согласно своему вкладу (50%). После того как дом был достроен оставшимися двумя, третий товарищ обратился в суд с иском о признании за ним права на долю в построенном доме, соответствующую внесенному вкладу, и о ее выделении в порядке раздела общей собственности. Суд в иске отказал, сославшись на то, что расторжение договора и выплата компенсации исключили возможность приобретения им в будущем права собственности на результат совместной деятельности», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Таким образом, грамотно составленный договор между родственниками должен предусматривать не только детальное описание вкладов каждого и порядок определения долей в праве общей собственности по завершении строительства, но и последствия расторжения и изменения договора, что поможет значительно сократить вероятность долгих судебных тяжб между родственниками при совместном строительстве недвижимости.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

[Всего голосов: 0    Средний: 0/5]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *