Экспликация к договору аренды

Обычно в договоре аренды помещения указывают адрес здания, в котором оно располагается, этаж, площадь помещения, номер. Чтобы исключить споры, какое конкретно помещение сдано в аренду, к договору надо приложить экспликацию — копию плана здания, выданного БТИ, на котором очерчены границы расположения помещения на этаже. Как показывает практика, отсутствие экспликации служит основанием для признания договора аренды помещений незаключенным. Но не всегда. Когда суды оставляют договор в силе, несмотря на отсутствие экспликации?

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии подобной информации условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

К таким данным можно отнести экспликацию. Однако на практике ее наличие зависит от условий месторасположения помещения на этаже и в здании.

Если помещение одно на этаже

Предположим, арендуемое помещение на этаже одно или арендуется весь этаж. Тогда прилагать к договору аренды экспликацию не нужно. Если в договоре отражен адрес здания и номер этажа, сомнений в его расположении не возникает.

В договоре может быть прописано, что приложением к нему должна быть экспликация. Но фактически ее нет. Это не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если помещение на этаже действительно одно. Проверить суду данный факт без экспликации, конечно, сложно. Но он может изучить вопрос по существу, проанализировать, например, на основании плана здания, оговорили ли стороны договора его объект, и определить, действительно ли экспликация нужна или для согласования условия об объекте достаточно указать адрес переданного в аренду помещения.

Подобную ситуацию рассмотрел ФАС Центрального округа в постановлении от 24.12.2010 по делу № А14-2430/2010/56/32.

В этом деле суды первой и апелляционной инстанций признали договор аренды площадей на двух этажах торгового центра незаключенным именно из-за отсутствия экспликации, которая должна была прилагаться к договору.

Суд кассационной инстанции посчитал, что такого формального признака недостаточно, чтобы говорить о неопределенности объекта. Суд обратил внимание, что общие площади этажей торгового центра и площади помещений, отраженных в договоре аренды, совпадают. А это может свидетельствовать о том, что стороны определили объект, подлежащий передаче в аренду.

Кассация отправила дело на новое рассмотрение и предложила выяснить, как соотносятся площади арендуемых помещений на двух этажах торгового центра и общие площади всех помещений этих этажей. Иными словами, есть ли на этажах еще помещения кроме арендуемого, или помещение одно. Если оно одно на этаже, установить объект, передаваемый в аренду, можно вполне определенно. Экспликация не нужна.

Если помещений на этаже несколько

Когда на одном этаже со сдаваемым в аренду помещением находятся другие, для индивидуализации конкретного арендуемого помещения экспликация необходима, поскольку только она позволяет определить точное месторасположение и границы помещения. И если ее не приложили к договору, суды, как правило, признают договор аренды незаключенным (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2004 № А43-8748/2003-17-269, Восточно-Сибирского округа от 10.07.2008 № А19-5328/07-7-Ф02-3207/08, Поволжского округа от 30.04.2009 по делу № А57-5858/2008 и Дальневосточного округа от 13.12.2010 № Ф03-8632/2010).

Отметим, что ранее, принимая такие решения, в качестве правового основания суды опирались не только на п. 3 ст. 607 ГК РФ, но и на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Дело в том, что ГК РФ не раскрывает, какие именно документы индивидуализируют арендуемое помещение, но это конкретизировано в п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ.

До 2008 г. данная норма в числе документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды помещения (если он заключен на срок не менее года), устанавливала поэтажный план здания с обозначением сдаваемых в аренду помещений, то есть экспликацию (постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 № КГ-А40/12215-08-П). В 2008 г. в п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ были внесены изменения. Теперь для госрегистрации прав вместо поэтажного плана к договору аренды следует прилагать кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади.

Читайте также:  Общедомовой прибор учета тепла в многоквартирном доме

По нашему мнению, опираться на упомянутую норму по-прежнему можно. Ведь в кадастровый паспорт включен и план расположения помещения на этаже, где отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.

У сторон разногласий нет

Как показывает арбитражная практика, в ряде случаев суды не подходят к вопросу о необходимости экспликации формально. Есть судебные решения, в которых факт отсутствия экспликации, даже при том что по договору аренды передавался не весь этаж, а помещение в составе других, не повлек признания договора аренды недействительным.

Суды, признавая договор аренды без экспликации заключенным, опираются на ст. 431 Гражданского кодекса, согласно которой при толковании условий договора суд учитывает буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если изложенное правило не позволяет определить содержание договора, необходимо выяснить общую волю сторон с учетом цели договора. При этом во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, включая предшествовавшие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя этот подход, суды обращают внимание на тот факт, что договор аренды длительное время исполнялся сторонами и у них не было взаимных претензий по поводу месторасположения и площади переданного в аренду объекта. При таких обстоятельствах данных об адресе здания, о месте расположения в нем помещения и площади последнего достаточно, чтобы считать условие об объекте аренды согласованным.

Как отмечено в одном из таких судебных актов, надлежащее исполнение договорного обязательства одной стороной и принятие его без возражений другой устраняют состояние незаключенности договора (постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2007 № А74-1732/06-Ф02-7216/06-С2).

В другом деле в качестве объекта в договоре были указаны адрес и номер дома без номера и названия конкретного помещения. Договор аренды был заключен на срок менее года, а затем по соглашению сторон продлен.

Суд отметил: поскольку ему не представили доказательств, что между сторонами в период действия договора аренды возникали неопределенность по поводу состава арендуемого имущества либо разногласия по составу и количеству арендованных площадей, существенные условия данного договора считаются согласованными (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2007 № Ф04-1484/2007(32300-А27-38)).

Еще одно дело. В договоре и акте приема-передачи были прописаны наименование имущества, его назначение (конкретные цеха и склады), качественные характеристики (номер, местонахождение, площадь). При рассмотрении дела в суд не были представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора субаренды в процессе его исполнения, в том числе о смешении объекта аренды с другими помещениями здания. На этом основании суд признал, что приведенные в договоре данные характеризуют объект аренды как индивидуально определенный и без экспликации (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2008 по делу № А28-2107/2008-59/25).

Таким образом, на стадии составления договора аренды помещения, чтобы исключить риск признания его в дальнейшем недействительным, стоит отметить границы арендуемого помещения на копии плана расположения помещений на этаже здания и приложить этот документ к договору. Если по каким-либо причинам стороны этого не сделали, но арендодатель и арендатор определились, какое помещение займет последний, и в ходе исполнения договора претензий стороны договора друг к другу не предъявили, скорее всего при возникновении спора суд не признает договор незаключенным.

Экспликация к договору арендыЭкспликация к договору арендыЭкспликация к договору арендыЭкспликация к договору аренды Экспликация к договору аренды

Время чтения: 3 минут

Основные особенности, регистрация и постановка на учет, а также образец договора аренды части нежилого помещения подробнее…

Вступившие в 2017 году изменения законодательства, которыми освещена тема кадастрового учета и регистрации прав, для многих арендаторов и арендодателей принесли трудности и новшества регистрации договора аренды части объекта в Росреестре.

Даже спустя год, в 2019 году, порядок приведения в соответствие правоустанавливающих документов для многих лиц новый и неизвестный и информацию по нему в открытом доступе обычным гражданам, не юристам, найти сложно. Сдача частей объектов недвижимости в аренду затрудняется как сменой нормативного регулирования этой сферы, так и неотлаженностью работы государственных органов.

Для чего регистрируют договор аренды

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

Читайте также:  Закон о тишине в нижегородской области

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Как в 2019 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре. В 2019 году регистрация договора аренды части нежилого помещения производится только одновременно с учетом этой части в ЕГРН. Если простым языком, то вместе с подачей на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план.

Мнение эксперта. С начала года специалисты компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды. Преимущество работы с нами — изготовление технического плана за один рабочий день.

Как правильно составить договор аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

1.Предмет договора должен четко формулировать количество, конфигурацию и площадь помещений. Образец:

Экспликация к договору аренды

2.Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать — технические паспорта на объекты зачастую содержат неактуальные сведения и расходятся с информацией ЕГРН. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:

Экспликация к договору аренды

План части этажа для технического плана

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Как поставить на кадастровый учет часть помещения?

При совершении действий учетных мероприятий сроки могут быть увеличены из-за огромного потока заявлений в Кадастровую палату.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части. Снять часть объекта в аренду с регистрацией договора в Управлении Росреестра можно только при соблюдении всех перечисленных требований и подготовке соответствующих документов.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Регистрация договора аренды интересна как для арендатора, так и для арендодателя. Каждая сторона договора закрепляет свои права и обязанности в гос.органе. Добиваться защиты по зарегистрированному договору аренды гораздо проще.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды. Выкопировка помещения, которую ранее использовали в качестве приложения к договору аренды и в которой обозначали границы арендуемой части объекта, сейчас Росреестром не рассматривается.

Читайте также:  Военный билет республики беларусь

Необходимые документы для изготовления технического плана:

  1. Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
  2. Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
  3. Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим за 1 день, опыт работы — более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.2017 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН – записи о наличии обременения объекта на указанную в техническом плане площади арендуемого части помещения (здания).

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:
1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

Пример такой выписки, которую специалисты компании Смарт Вэй получали для государственного учреждения:

Экспликация к договору аренды

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический план части помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

Экспликация к договору аренды

заказать выписку из ЕГРН

Договор аренды части нежилого помещения образец

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Также у нас разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Экспликация к договору аренды

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Обязательно ли к договору аренды делать приложение, в котором есть схема арендуемого помещения (части помещения) с указанием площади, номера кабинета и других индивидуальных признаков?

Ответ

Да обязательно, так как предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы БТИ, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах и их площади.

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. Путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды.

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

[Всего голосов: 0    Средний: 0/5]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *