Что выгоднее коммерческая или жилая недвижимость

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Инвесторы, которые стремятся вложить деньги с долгосрочной перспективой и одновременно снизить риски, сегодня все чаще предпочитают коммерческую недвижимость. Такой выбор обоснован текущими тенденциями рынка и при грамотном подходе способен достаточно быстро окупиться. В статье рассказываем, выгодна или нет коммерческая недвижимость для инвестора, как подобрать ликвидный объект и выгодно сдавать его в аренду.

Что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость

В начале 2000-х для частных инвесторов вопрос о том, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость, – не стоял. Такие покупатели уверенно выбирали квартиры и даже брали для этого ипотечные кредиты. Сегодня интерес москвичей к жилым объектам значительно снизился – всего около 40% частных инвесторов готовы вложить деньги в квартиру с целью ее перепродажи или аренды.

Остальные стали задумываться, выгодна ли коммерческая недвижимость в качестве инструмента заработка. Статистика показывает, что прибыльность объектов для бизнеса выше примерно в полтора раза. Важно учитывать, что при таком способе инвестиций ждать моментального дохода не приходится, но ваши средства находятся в относительной безопасности. Речь идет именно об аренде, а не перепродаже. Выбирая, что лучше: недвижимость коммерческая или жилая, – необходимо учитывать, что порог входа на рынок офисных и торговых объектов значительно снизился, открывая доступ частному инвестору. Поэтому, если вы хотите не просто вложить деньги, а получать прибыль, стоит рассмотреть нежилые варианты.

Портрет привлекательной коммерческой недвижимости

Если вы уже решили для себя вопрос, что лучше: квартира или коммерческая недвижимость, – в пользу последнего варианта, следует разобраться в наиболее привлекательных для арендатора объектах. Итак, какое помещение будет гарантированно нарасхват?

  • Небольшое. Наиболее востребованы объекты площадью 80-120 м2. Такой метраж позволяет сдать помещение на выгодных условиях и найти арендатора даже в условиях кризиса. Это автоматически решает дилемму, что выгоднее: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость.
  • Удобное. Идеальным вариантом станет зальная планировка, позволяющая обеспечить торговлю любым товаром (формат супермаркета или прилавка), открыть заведение общепита или офис. Если речь идет о помещениях на первом этаже, оптимальным будет отдельный вход.
  • Практичное. Чтобы узнать, выгодно ли будет сдавать коммерческую недвижимость, которая вам понравилась, необходимо замерить высоту потолков (не менее 2,75 м после отделки), проверить наличие собственного санузла. После выравнивания поверхностей стены предпочтительно покрасить в белый цвет, монтировать простое износостойкое напольное покрытие, установить надежные двери и витринные окна с защитными роллетами. Это основные характеристики самой выгодной коммерческой недвижимости. 90% арендаторов в дальнейшем предпочитают самостоятельно позаботиться о косметической отделке.

Как определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

Узнать, выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду, можно заранее, проанализировав данные о конкретном объекте. Заранее определитесь с бюджетом, учтите затраты на минимальный первичный ремонт. Дополнительно необходимо учесть ряд факторов.

  • Расположение – продажа или аренда коммерческой недвижимости будет выгодна, если расположение объекта позволяет обеспечить прибыльность бизнеса. Желателен высокий пеший и/или транспортный трафик, наличие удобных подъездных путей, парковки и т. д. Конкретный перечень требований к расположению зависит от назначения помещения.
  • Окупаемость – чтобы определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, разделите цену объекта на стоимость аренды и на 12. Это позволит определить, когда ваши вложения полностью окупятся. Оптимальным вариантом считается срок около 8 лет.
  • Востребованность – проанализируйте спрос по конкретному району, чтобы определиться, выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость конкретного типа.
  • Окружение – желательно, чтобы в непосредственной близости, а лучше во всем районе, было как можно меньше конкурентов с помещениями схожего типа. Обращайте внимание на наличие места под строительство крупных офисных и торговых центров. В этом случае покупать коммерческую недвижимость выгодно, можно рассчитывать на стабильный многолетний доход.
  • Права на участок – лучшим вариантом будет продавец, владеющий землей, на которой построен объект. Иначе ответ на вопрос, что лучше – коммерческая недвижимость или жилая, – будет не столь очевиден, а новому владельцу придется нести дополнительные расходы.

Варианты выгодной коммерческой недвижимости для частного инвестора

Решая, купить коммерческую недвижимость или сдать квартиру, проанализируйте варианты, оптимальные для инвестора с относительно небольшим капиталом.

  • Компактные склады.
  • Небольшие офисы, в том числе выкуп блоками (желательно в ДЦ).
  • Помещения в ТЦ или на первых этажах жилых домов.
  • Отдельно стоящий малый торговый павильон.
  • Коворкинг.
  • Хостел.

Чтобы гарантированно выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость, вы можете приобрести помещение, которое можно использовать вариативно. Клиенты самостоятельно займутся оборудованием площадей. Если вы хотите подобрать надежный востребованный вариант, соответствующий вашему бюджету, желательно обращаться к профессионалам.

Специалисты Minds Capital подскажут, какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать с учетом текущих тенденций, рассчитают доходность, помогут заключить сделку. Большая база юридически чистых объектов позволяет подыскать варианты с удобной транспортной развязкой, адаптированные для одного или нескольких видов коммерческой деятельности. Хотите арендовать, купить или выгодно продать коммерческую недвижимость в кратчайшие сроки? Позвоните эксперту Minds Capital, который поможет сделать ваши инвестиции выгодными!

Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, то ее можно использовать по прямому назначению, то есть — как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так и поступают многие владельцы объектов на первых и даже на вторых этажах.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В этом и решил разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Из жилого в нежилое: да или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, — это ожидание бОльшей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах обычно на 5-10% дешевле, чем жилье, расположенное повыше. Собственно, это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным Валерия Аристархова, старшего менеджера отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что нежилые помещения, даже схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15-25% дороже. А по мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, прирост стоимости может составить даже 30-40%. Доход же от сдачи в аренду, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), иногда выше в целых 6-7 раз.

Читайте также:  Можно ли завещать ипотечную квартиру несовершеннолетнему ребенку

Но, правда, так получается далеко не всегда: «Потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются», — уверяет Юрий Тараненко (RRG).

Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», — говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Востребованные у арендаторов и ликвидные нежилые помещения располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением, особенно если по этим улицам большинство местных жителей стекается к близлежащему метро. Причем бОльшую прибыль могут принести районы, где проживают граждане с более высоким социальным статусом и лучшими материальными возможностями, т.е. не очень удаленные от центра – в пределах 2-3 станций от Кольцевой линии, и расположенные на престижных направлениях. «В целом, более перспективны (помимо ЦАО. – От ред.) густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», — полагает Константин Просин, руководитель офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

А в спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. «Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», — сообщает Юрий Тараненко (RRG). Таким образом, в удаленных спальных районах нежилое помещение скорее представляет собой высокорисковый актив и, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, на ее стоимости можно скорее проиграть, а не выиграть — те же 20%.

Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, тогда переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно, — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу же, как появится такое желание, а если захочется перевести объект в нежилой фонд, то придется собирать кучу бумаг и тратить время на оформление и только потом можно будет перейти к поиску покупателей или арендаторов. «Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом – сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в нежилое помещение все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом – время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», — говорит Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН.

И пока нежилое помещение будет простаивать в ожидании, собственнику придется оплачивать коммунальные платежи, которые, как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, выше по сравнению с квартирами. «Стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 40-60 рублей за квадратный метр, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 100-120 рублей за кв. м», — говорит Мария Кондакова (Est-a-Tet).

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 — 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», — уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

А еще собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость»), составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд – сама процедура перевода: «Она сложна, занимает немало времени и сил», — предупреждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Процесс перевода
Прежде всего, надо отметить, что перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», — рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», — утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).

Кроме того, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды – от магазина до салона красоты.

Если все эти условия выполняются, то можно начинать процесс перевода. Для этого перво-наперво потребуется соответствующий проект, показывающий, как изменится помещение, где будет вход (обычно вход делают из окна), а где, например, складские помещения. Причем переустройство помещения может потребовать выполнения определенных технических требований, например, организацию отдельной вентиляции, установку пожарной сигнализации и системы кондиционирования, замену электропроводки, усиление шумоизоляции и т.п.

Когда же проект перевода будет разработан, придется собирать довольно внушительный пакет документов. «Для перевода из жилого в нежилое необходимо приготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ. – От ред.), поэтажный план из БТИ, экспликацию и упомянутый проект перевода», — рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). К этому списку нужно добавить выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимым объектом, и техническое заключение к проекту перепланировки (о возможности проведения перепланировки и переоборудования помещения и о возможности обустройства отдельного входа). Также, как сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»), потребуется куча согласований различных органов: пожарной инспекции (Госпожарнадзора), Мосгорархитектуры, Мосгоргаза, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отдела подземных сооружений, а главное — письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов в подъезде, что, кстати, может стать серьезной трудностью в процессе перевода. А кроме того, если переводимый объект находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры или находящемся в районе исторической застройки города, придется получить разрешение на проведение работ у архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры.

Читайте также:  Как сменить гражданство россии

Ну а когда все эти бумаги будут собраны, через службу одного окна их нужно будет подать в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Затем поданные документы оценит Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, она и определит, может ли квартира перейти в нежилой фонд. А Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в свою очередь оценит стоимость перевода. «Затраты на перевод могут составить 30 тыс. долларов и выше, а сам процесс переоформления занимает от нескольких месяцев до 1,5 лет», — говорит Валерий Аристархов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»). А по данным Елены Мишиной («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»), расходы на переход жилья в нежилой фонд могут составить порядка 900 000 — 1 300 000 руб.

Но это еще не все траты, так как в случае получения разрешения на перевод квартиры необходимо будет зарегистрировать этот перевод в Регистрационной палате, для чего придется оплатить госпошлину в размере 1000 руб. для физических лиц и 15 000 руб. для юридических лиц.

Ну а если не хочется тратить свое время и нервы на походы по различным инстанциям, то можно заказать перевод квартиры в коммерческое помещение в специализированной компании, которых сегодня не так уж и мало. «Подобный перевод «под ключ» стоит 40-50 тыс. долларов США», — сообщает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Выгода в цифрах
Таким образом, получать для своего жилья статус коммерческого объекта довольно утомительно и затратно, и, как уже отмечалось, далеко не всегда расходы покрываются последующим увеличением цены объекта по сравнению со стоимостью жилья: «Если 5-7 лет назад нежилое помещение традиционно стоило дороже квартиры в том же доме, то сейчас это не так. Например, реализуется помещение на первом этаже пятиэтажной хрущевки, расположенной в 20 минутах ходьбы от метро «Рязанский проспект». Его площадь — 189 кв. м, а стоимость 82 500 руб./кв. м. А такая же по размеру квартира в этом же доме стоила бы 130-140 тыс. руб./кв. м», — рассказывает Елена Мишина («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»).

«А в нашей практике был такой случай: мы продавали квартиру на Малой Дмитровке на первом этаже. Выставляли ее и как жилье, и как коммерческое помещение (но без оформления перевода. – От ред.). Много было показов объекта как офисного помещения, однако дом, где он находился, был во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге продали недвижимость как жилье, так оказалось выгоднее, и собственница была страшно рада, что не стала заниматься переводом, — рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Есть схожий пример и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели бы в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Но, конечно, есть и обратные примеры: «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки — малогабаритной двушки площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», — рассказывает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Ну а что уж говорить о самом центре столицы: «Здесь грамотно оборудованные коммерческие помещения с хорошей локацией дороже, чем жилье. Так, квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже можно сдать в жилую аренду за 50-100 тыс. руб. в месяц, а сдача ее под офис принесет собственнику не менее 150-300 тыс. руб. ежемесячно, — утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). — Стоимость же квадратного метра при продаже офисов на таких «топовых» транспортных магистралях, как Тверская улица, Кутузовский проспект, Садовое кольцо, может доходить до десятков тысяч долларов, и реализуются они довольно быстро». При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в этих районах, даже в элитном сегменте составляет 19-20 тыс. долларов.

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Что выгоднее коммерческая или жилая недвижимость

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая. Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены. Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Читайте также:  Если отказаться от наследства кому оно переходит

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

[Всего голосов: 0    Средний: 0/5]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *